Contrato de mediação imobiliária não solene

O Tribunal da Relação de Lisboa, num Acórdão datado de 12 de fevereiro de 2026 (Proc. nº1769/23.OT8CSC.L1, relator António Santos), veio considerar que um contrato em que uma das partes, que não possa ser qualificada como empresa, se obriga a diligenciar no sentido de procurar interessados em concluir um contrato de compra e venda de um imóvel, mediante retribuição, correspondente a uma percentagem do valor da transmissão, deve ser considerado um contrato de mediação imobiliária, ao qual, contudo, não é aplicável o Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária, já que a empresarialidade do mediador seria um elemento caracterizador do tipo legal de contrato de mediação imobiliária, previsto na Lei nº15/2013, de 8 de fevereiro. Assim sendo, embora algumas das soluções contidas na Lei nº15/2013 possam ser aplicadas por analogia a hipóteses como esta, não haveria qualquer nulidade formal se o contrato não fosse reduzido a escrito. A solução está em linha com aquilo que a doutrina já vinha defendendo. O artigo 3º/1 Lei nº15/2013 dispõe que “a atividade de mediação imobiliária só pode ser exercida em território nacional por empresas de mediação imobiliária e mediante contrato”. O acordo é, obrigatoriamente, celebrado entre uma empresa (pessoa singular ou coletiva) e um cliente. Este pode assumir o estatuto de consumidor, ao obter de um profissional a prestação de um serviço que aloca a um fim não profissional. Aquela empresa, por seu turno, deve ser qualificada como comerciante. Na verdade, a atividade de mediação imobiliária tem natureza comercial, quer porque a atividade do mediador se dirige à celebração de um contrato comercial, assim qualificado por analogia com o artigo 231º C.Com., quer porque a Lei nº15/2013 pode ser considerada legislação comercial especial, quer porque a mediação é praticada por uma empresa que, nos termos do artigo 230º C.Com., deve também ser considerada comercial (cf. Maria de Fátima Ribeiro, “O contrato de mediação e o direito do mediador à remuneração”, Revista de Direito Comercial, 2017, 221 s.). Entende-se que assim seja. Estando em causa um setor específico de atividade – como é o caso do mercado imobiliário –, no qual os interesses assumem importância acrescida, e estando em causa a atuação de sujeitos com um estatuto especial, compreendem-se as exigências regulatórias do legislador. Isto não impede, contudo, que possa haver mediação sem a prévia celebração de um contrato entre o mediador e as partes, falando a doutrina (cf. A. Menezes Cordeiro, Direito Comercial, 3ª edição, 2012, 663), a este propósito, de mediação liberal, ou que os sujeitos interessados estabeleçam um acordo ao qual não pretendem conferir vinculatividade negocial. Dito de um modo mais direto: é possível que os sujeitos envolvidos não queiram contaminar a atividade de mediação concretamente levada a cabo com as notas da vinculatividade jurídica. E, do mesmo modo que consideramos que fora de uma relação estabelecida com uma empresa é possível que haja uma mediação liberal ou informal, devemos também considerar que é possível que uma não empresa celebre um contrato de mediação imobiliária. Na verdade, a Lei nº15/2013 regula a atividade (profissional) de mediação imobiliária e não o contrato de mediação imobiliária ocasional, que deve considerar-se um contrato atípico. A sua ratio é garantir a salvaguarda dos solicitadores em face daqueles que se dedicam a uma determinada atividade que envolve riscos significativos, mas não impedir que, pontualmente, alguém possa mediar um negócio específico. Se assim é, entende-se que a este contrato ocasional não se apliquem as exigências de forma contidas no artigo 16º RJAMI (cf. Higina Castelo, Contrato de mediação. Estudo das prestações principais, UNL, 2013, 348). Em causa não parecem, de facto, estar as razões determinativas da forma que em geral se invocam, tanto mais que a nulidade não pode ser invocada pela empresa de mediação, mas a necessidade acrescida de tutela do solicitante. Esta é a solução que o ordenamento consagra em muitas hipóteses contratuais em que existe um desnível de informação entre as partes. Não estando em causa a atuação de uma empresa, parece não se justificar a previsão de um formalismo ad substantiam, já que não há dificuldade de identificação das pessoas envolvidas no negócio ou do objeto deste, nem se coloca a questão de proteção perante a precipitação, da solidificação dos termos do contrato, da segurança dada pela intervenção de especialistas, da tutela de terceiros no tráfego ou da fiscalização pública (cf. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, II, Almedina, Coimbra, 2014, 174-175). Acresce que, em geral, os contratos de prestação de serviços, a que se reconduzem os contratos de mediação imobiliária, não são formais, não se antevendo qualquer justificação para, na hipótese particular em que está ausente a necessidade de tutela do solicitante em face de um profissional, se exigir essa solenidade. A consideração da admissibilidade de celebração de um contrato de mediação imobiliária atípico e não solene não obsta a que, na solução dos específicos problemas que se venham a suscitar no âmbito da execução do negócio, não possam ser aplicadas algumas das soluções consagradas no RJAMI. Em causa está saber, como sempre que existe um processo de realização do direito, se existe uma concreta analogia estrutural e judicativa entre a intencionalidade problemática do caso e a intencionalidade das soluções consagradas pelo legislador para específicos contratos de mediação imobiliária. Nessa medida, afasta-se qualquer pretensa crítica de incoerência quanto à possibilidade de se lançar mão do critério de determinação da obrigação de retribuição (e do momento do seu vencimento), naquelas hipóteses em que, simultaneamente, se defende não estar o contrato sujeito a qualquer formalidade.